办公室更新:追求质量的努力正在进行中

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介绍

大流行开始两年后,写字楼市场的未来继续引发激烈的争论。

早在 2020 年 8 月,bet9九州体育下载就提供 bet9九州体育下载的看法:在具有“生活、工作、娱乐”环境的主要城市中心的顶级建筑将比具有高延期资本支出的旧办公物业或位于不太理想位置的办公物业好得多。1 换句话说,对最优质办公物业的需求将继续强劲——bet9九州体育下载已经看到这种趋势正在显现。

今天,商业房地产分析公司 Green Street 预测,由于灵活工作,办公需求将下降约 15%。2 然而,这一预测掩盖了明确的“追求质量”,即负面需求影响偏向于bet9九州体育下载不足的旧建筑,而对高质量空间的强劲需求仍在继续。

这些写字楼可以是新建的或最近翻新的,它们往往充满便利设施,并且位于交通枢纽附近的门户城市。例如,根据 Cushman & Wakefield 的数据,自大流行开始以来,曼哈顿中城 84% 的总租赁活动发生在 A 级或奖杯资产中。3

曼哈顿中城 84% 的总租赁活动发生在 A 级或奖杯资产中。

bet9九州体育下载现在看到,为顶级空间和低质量空间支付的租金之间的差异扩大到了创纪录的水平。根据数据公司 VTS 的数据,截至 2022 年 2 月,美国最昂贵的 10% 写字楼的租金比其市场上的其他物业高出 51%。4 在 Brookfield,bet9九州体育下载在世界各地的写字楼市场看到了类似的趋势,包括 纽约, 悉尼, 伦敦, 汉城, 迪拜、上海、柏林和 班加罗尔,印度的全球科技中心。

富人:大城市的顶级办公室

bet9九州体育下载相信,全球大城市将继续成为雇主雇用世界上最优秀、最多样化的人才的地方。

鉴于当今劳动力市场紧张,这是雇主​​获得劳动力的问题。

科技公司正在纽约、上海、伦敦和柏林等世界级城市签订租约,因为那里有人才。

以 Facebook 母公司 Meta 为例,该公司将其全球员工人数从 2020 年底的约 58,000 人增加到 2021 年底的约 72,000 人,同比增长 23%。 2020 年,在疫情最严重的时候,Meta 在曼哈顿签署了一份 730,000 平方英尺的租约,这是当年纽约最大的写字楼交易。如今,该公司在该物业方面取得了进展,预计员工将在年底前开始在那里工作。

随着成长中的公司扩大员工队伍并支付最高工资,管理团队通常希望这些员工亲自在一起。因此,办公室所有者需要创造员工想要的环境。这种动态越来越多地包括具有现代设施、自然光线、令人印象深刻的景观、清洁的空气、可持续发展证书以及人们可以互动的大量公共区域的奖杯办公空间。bet9九州体育下载发现租户愿意为此付费。

图 1:租户不受价格影响

2016-2021 年每平方英尺 100 美元以上的交易

图 1:租户不受价格影响
资料来源:世邦魏理仕研究。截至 2021 年 12 月 20 日的数据。

事实上,世邦魏理仕在 2022 年初报告称,曼哈顿的高端写字楼市场——通常是新建或翻新的建筑,拥有丰富的便利设施、现代化的建筑系统和便捷的公共交通——已经恢复到大流行前的常态。 2021 年,105 笔交易包括每平方英尺 100 美元或更高的起始租金(见图 1)。6 虽然租户改善津贴和免费租金套餐的数量有所增加,但 100 美元的交易数量比 2020 年增加了 114%,比五年历史平均水平高出 18%。此外,在布鲁克菲尔德,bet9九州体育下载的租赁团队已经见证了曼哈顿中城的许多交易超过每英尺 200 美元。

高增长的科技租户也出现在许多寻找奖杯办公空间的城市。

2021 年,谷歌宣布以 21 亿美元收购 St. John's Terminal,这是一栋最近翻修过的曼哈顿西侧办公楼,已经出租。该公司也在其他城市扩张。

2022 年 1 月,谷歌宣布以 7.3 亿英镑收购 Central Saint Giles 的开发项目,以增加对伦敦的bet9九州体育下载。该公司计划翻新该物业,安装“用于面对面团队合作的新型协作空间,并创造更多整体空间以改善福祉。”8 谷歌对办公室的bet9九州体育下载有效地将其在英国的产能扩大了 50%。谷歌目前在英国拥有 6,400 名员工,很快将在该地区拥有 10,000 名员工。

为优质办公空间支付高昂租金的不仅仅是科技公司。在旧金山,花旗集团将离开市中心的同名塔楼,搬迁到市场街 1 号的一处更昂贵的物业。9 在纽约,财产和意外伤害保险公司 Chubb 将从其当前位于时代广场附近的总部搬迁,并在麦迪逊大道 550 号租用 240,000 平方英尺作为主力租户,这是一个重新开发的奖杯办公物业。10 同样在纽约,摩根士丹利签署了一份为期 15 年的约 400,000 平方英尺的租约,并将在位于 55 East 52nd Street 的 Park Avenue Plaza 占据更多空间。11 最后,在洛杉矶市中心,阿迪达斯最近在加州市场中心租赁了 107,000 平方英尺,这是布鲁克菲尔德拥有的新办公室重建项目。12

飞往优质办公楼

飞往优质办公楼

穷人:低质量的空间

“欢迎来到加速过时的时代,”私人市场出版物 PERE 在 2021 年 12 月评论道,“因为更严格的 ESG 要求和租户要求现在已经使许多房产不再符合标准。”13

大多数办公资产需要的资本比人们在 5 到 10 年前可能承保的要多。反过来,更大的过时风险也导致可bet9九州体育下载领域的缩小。对于这些 B 级和 C 级办公资产中的一些,将其建筑物更新到最新状态(对电梯进行现代化改造、检修机械系统、完成完整的立面翻新等等)所花费的钱是不值得的。

取而代之的是,一些将改建为多户住宅,一些将改建为生命科学资产,一些将改建为酒店,还有一些将改建为工业空间。其他人将继续运营,但就像僵尸一样——吸引了一些租户,但在 35% 左右的长期空置率上苦苦挣扎。

 

结论

从基本的角度来看,重要的是要记住,办公楼进入了这场由大流行引发的低迷时期,出租率很高——可能比以往任何时候都多。例如,在美国,在全球金融危机之后,大约十年的国家净吸收为正。而且由于许多租户公司在没有破产的情况下度过了大流行,他们仍然拥有长期租约,并且仍在支付租金。

当然,满租并不一定意味着满租,有些公司可能会决定他们未来需要更少的办公空间。话又说回来,这也表明新的写字楼建设管道可能已经达到顶峰——随着时间的推移,新供应的缺乏将增加对现有高质量写字楼物业的需求。

写字楼正在复苏,但bet9九州体育下载认为复苏将侧重于最好的写字楼资产。这些正是公司想要租赁的资产类型——机构bet9九州体育下载者、养老基金和主权财富基金也希望将其资本投入其中。

 


附录

地面:曼哈顿

2021 年 12 月,尽管大流行导致负面情绪,但纽约市发生了两笔交易,凸显了优质资产bet9九州体育下载市场的实力。

首先是麦迪逊大道一号的重建。 SL Green Realty Corp. 将 25% 的股权出售给了一位未具名的机构bet9九州体育下载者,该机构bet9九州体育下载者将向该项目投入至少 2.593 亿美元的股权。14 根据 SL Green 的说法,“健康对建筑设计至关重要”;实际上,这意味着新鲜空气的流通、超大窗户、充足的自然光和户外空间。

第二个是出售曼哈顿西区 49% 的股权。15 布鲁克菲尔德领导的一个集团出售了 49% 的股份,该交易对这座 67 层、210 万平方英尺的办公大楼的估值为 28.5 亿美元,该办公大楼于 2019 年开业,现在 94% 已出租。除了售价,请注意,去风险和产生现金的资产(如曼哈顿西一号)的估值也受益于低利率环境。

在一个大约 90% 的写字楼存量都超过 20 年的城市,这些优质资产是bet9九州体育下载认为最适合未来发展的类型——无论是从租户需求还是bet9九州体育下载销售的角度。

飞往质量的曼哈顿 飞往质量的曼哈顿
飞往质量-曼哈顿-2 飞往质量-曼哈顿-2

 


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在地面上:悉尼

在悉尼的bet9九州体育下载市场,bet9九州体育下载看到了对顶级资产的激烈竞争——正如《澳大利亚金融评论》在 2022 年 1 月所描述的那样,“资本对优质建筑的长期租约的重要性以及环境、社会和bet9九州体育下载决策的治理考虑。”16

2021 年,乔治街 200 号就是体现这种向质量转变的趋势的一笔交易。 7 月,Mirvac 与 M&G Real Estate 合作购买了其尚未拥有的 50% 的房产。价格为 5.75 亿美元,相当于 4.3% 的资本化率。

最近的另一笔交易表明,最好的办公资产如何在bet9九州体育下载市场上​​吸引大量投标:达令区办公大楼。未来 12 年租给联邦银行的 Darling Quarter 拥有 50% 的股份,由该资产的两个共同所有者之一阿布扎比bet9九州体育下载局出售。据《澳大利亚金融评论报》报道,1 月下旬,安联房地产与韩国国家养老金服务公司的合资bet9九州体育下载收购了 50% 的股份。17 收购价格为 6.33 亿澳元,即上限率不到 4%,创下澳大利亚写字楼市场收益率的历史新低。

飞往质量的悉尼 飞往质量的悉尼
飞往质量的悉尼 1 斯普利特 飞往质量的悉尼 1 斯普利特

 


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地面:伦敦

伦敦提供了办公部门追求质量的另一个强有力的例子。根据 Green Street 于 2021 年 9 月进行的研究,在伦敦市中心,优质写字楼租金正在与整体市场空置率“脱钩”(见图 2)。18 换句话说,即使在大流行期间入住率下降,优质物业的租金也上涨了。

根据 Green Street 的说法,这种脱钩的部分原因是,虽然伦敦市中心的整体市场可用率徘徊在 11% 左右,但优质股票的估计数字可能在 5% 到 9% 之间。

在伦敦,在门户城市拥有新的或翻新的优质办公空间可能是有助于吸引人才的竞争优势。花旗集团就是一个例子,该集团于 2022 年 1 月宣布计划改造其伦敦总部,该总部是其欧洲、中东和非洲业务的所在地。19 该公司将彻底翻新其位于伦敦金丝雀码头区的 42 层办公大楼 25 Canada Square,该办公大楼于 2019 年以略高于 10 亿英镑的价格购得。翻新工程将更加重视协作空间和能源效率,以及- 员工区。这项为期三年的工程估计耗资超过 1 亿英镑。

图 2:伦敦优质写字楼租金与空置率“脱钩”

自上一季度以来的季度主要租金增长与空置率变化

图 2 伦敦主要写字楼租金与空置率脱钩
资料来源:绿街。

 


附录

在地面上:首尔

首尔整体甲级写字楼空置率持续下降。 Colliers 在 2022 年 1 月的一份报告中指出,自 2010 年以来一直是租户青睐的市场的首尔写字楼市场已转变为房东市场。20

办公需求来自技术公司的扩张,包括呼叫中心运营商以及生物制药公司。因此,可出租空间的可用性正在减少(见图 3)。

科技租户继续扩张,并瞄准所有可用的优质办公空间。由于在江南商业区很难找到租赁选择,科技租户正在向中央商业区和汝矣岛商业区扩张。

有趣的是,去年 IFC 首尔的租赁活动反映了这些趋势,该项目位于汝矣岛商业区,由 Brookfield 及其合作伙伴拥有。事实上,IFC 首尔的办公室入住率现已超过 99%。

图 3:首尔的 A 级空置率正在下降

甲级空置率

图 3 首尔的 A 级空置率正在下降
资料来源:高力

 


附录

在地面上:班加罗尔

在印度,科技公司继续推动办公需求。印度 IT 跨国公司一直在增加大量员工,预计这将进一步创造办公需求。

例如,班加罗尔也被称为班加罗尔,是印度南部卡纳塔克邦的首府。它也是印度高科技产业的中心。在 Brookfield,bet9九州体育下载看到租户要求在这个市场上占据重要的足迹——总计近 500 万平方英尺,并计划在未来两年内交付。

班加罗尔的办公室空置率正在上升;然而,正如第一太平戴维斯在 2022 年 1 月的一份报告中所说,“活跃的微型市场中的优质建筑继续受到占用者的青睐,并且空置率可以忽略不计。”21

这与布鲁克菲尔德在印度其他市场看到的情况相吻合。bet9九州体育下载的资产已与大型租户进行了强劲的租赁——例如,在 Bluegrass Pune 与 Mastercard 签订了 423,000 平方英尺的租赁合同,在 Candor Techspace N2 与三星签订了 377,000 平方英尺的租赁合同——证明了对高质量 A 级机构资产的需求.

飞往质量班加罗尔的航班 飞往质量班加罗尔的航班
飞往质量班加罗尔的航班 飞往质量班加罗尔的航班

 


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在地面上:迪拜

ICD Brookfield Place 由 Brookfield 及其合作伙伴平等拥有,大约在两年前开业,是一项超级优质资产。

根据 CBRE 追踪的信息,2021 年 ICD Brookfield Place 约占 DIFC 顶级办公楼新租约的 48%。22 瑞士奢侈品集团历峰集团是现在租用 ICD Brookfield Place 空间的租户之一。

根据世邦魏理仕的数据,迪拜平均市场租金在 2021 年继续走软。事实上,2021 年,迪拜中央商务区的平均 A 级租金同比下降 0.1%。与此同时,迪拜的 B 级和 C 级平均租金同比分别下降 4.4% 和 6.8%。

然而,ICD Brookfield Place 的租金在 2021 年逆势而上,同比增长 5%。深入挖掘,迪拜优质和甲级写字楼的租金分别约为每年每平方英尺 52.27 美元(192 迪拉姆)和 38.66 美元(142 迪拉姆)。相比之下,ICD Brookfield Place 的平均租金为每平方英尺 69.42 美元(255 迪拉姆)。这意味着,在迪拜,ICD Brookfield Place 的平均租金不仅比优质写字楼租金高 33%,而且比甲级写字楼租金高 80%。

飞往质量迪拜 2 拆分 飞往质量迪拜 2 拆分
飞往质量-迪拜-1-拆分 飞往质量-迪拜-1-拆分

尾注:

1. Brookfield,“办公室的未来:不是你想的那样,2020 年 8 月 17 日
2. 格林街,“美国办公室展望”,2022 年 1 月 13 日。
3. Cushman & Wakefield,2021 年第四季度办公室概览,2022 年 1 月
4. 华尔街日报, “bet9九州体育下载租用奖杯空间让斯托克重返办公室”,2021 年 11 月 2 日
5.哈佛商业评论, //hbr.org/2022/01/why-companies-arent-cutting-back-on-office-space, 2022 年 1 月 25 日
6. 世邦魏理仕,“对优质办公空间的强劲需求推动每平方英尺 100 美元的复苏。租赁市场”,2022 年 1 月 4 日
7. 谷歌,“增加谷歌在纽约的bet9九州体育下载”,2022 年 9 月 21 日
8. 谷歌,“增加谷歌在英国的bet9九州体育下载”,2022 年 1 月 14 日
9. 真正的交易, “花旗集团离开长期在顺丰的家,将办公室占地面积减少一半,”2021 年 11 月 18 日
10. 布隆伯格, “曼哈顿的前索尼大楼让安达成为主力租户”,2021 年 11 月 18 日
11. 布隆伯格, “摩根士丹利押注纽约市租赁贝莱德办公室”,2022 年 1 月 4 日
12. 华尔街日报, “阿迪达斯签署洛杉矶市中心一年多来最大的办公室租赁合同”,2022 年 1 月 11 日
13. 佩雷, “深入探讨:私人房地产的过时问题”,2021 年 12 月 6 日
14. SL Green,“SL Green 宣布出售 One Madison Avenue 25% 的权益”,2021 年 12 月 6 日
15. 华尔街日报, “黑石以 28.5 亿美元的价格接近对曼哈顿办公大楼的估值交易”,2021 年 12 月 17 日
16. 澳大利亚金融评论, “办公大楼交易在 2022 年创下销售记录”,2022 年 1 月 3 日
17. 澳大利亚金融评论, “安联基金以创纪录的低收益率以 6.3 亿美元收购悉尼办公室,”2022 年 1 月 31 日。
18. Green Street,“办公室洞察:相同但不同”,2021 年 9 月 9 日。
19. 金融时报, “花旗计划斥资 1 亿英镑改造金丝雀码头大楼”,2022 年 1 月 26 日
20. Colliers,“向房东市场过渡和江南自 2010 年以来的最低空置率”,2022 年 1 月 21 日
21. Savills,“India Market Watch:Office Year-End 2021”,2022 年 1 月 18 日
22. 据 CBRE 称,ICD Brookfield Place 的竞争组合包括位于阿联酋迪拜的迪拜国际金融中心 (DIFC) 的五座主要建筑。

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