房地产二级市场的机会比比皆是

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介绍

自全球金融危机以来,私募股权房地产基金筹集和部署的资本增长令人印象深刻。在过去的 12 年中,已向此类基金分配了超过 1 万亿美元。1 而且增长率——以及由此产生的量——似乎都没有放缓。 

随着初级资本bet9九州体育下载的增加,自然的必然市场往往以二级交易的形式发展。简而言之,二级资产是对现有资产、结构或情况进行的bet9九州体育下载,可以带来新的股权、重置bet9九州体育下载的时钟并重新调整其所有权。 

房地产是二级市场的一个有吸引力的角落,特别是考虑到被称为 GP 主导的资本重组的交易的出现。曾经被视为对难以出售的资产进行资本重组的一种方式,这些交易现在被普通合伙人 (GP) 视为持有最佳资产的机会。而对于这些二级市场的bet9九州体育下载者来说,GP 主导的资本重组通常提供了一个机会,让他们接触到以前遥不可及的优质资产。 

事实上,到 2020 年 9 月底,房地产二级资产管理规模达到了所有房地产资产管理规模的 2.7%——高于 2013 年底的不到 1%。2 bet9九州体育下载预计随着更多由 GP 主导的资本重组进入市场,该比率将继续增加。此外,可bet9九州体育下载的领域是巨大的,因为几乎所有商业房地产资产都是二级交易的候选者,而不仅仅是基金中的资产。 

然而,重要的是要记住,新的机会会带来新的复杂性。由于 GP 主导的资本重组正迅速成为房地产二级市场的未来,bet9九州体育下载认为,充分利用这些机会将需要拥有、运营和bet9九州体育下载房地产方面的专业经验和专业知识。 

房地产二级市场的增长

虽然房地产在很大程度上缺乏流动性并且旨在作为长期bet9九州体育下载,但私募基金的寿命通常为 7-10 年。这种时机错配可以在二级市场创造机会。 

由于有限合伙人 (LP) 和 GP 都在寻求管理其私人市场bet9九州体育下载的灵活性和流动性,因此房地产二级市场的交易量经历了巨大的增长(见图 1)。 2016 年 12 月至 2020 年 6 月,房地产二级基金管理的资产几乎翻了两倍,从 93 亿美元增至 270 亿美元。3 如今,房地产约占整个二级市场的 5%,该市场继续由私募股权资产主导(见图 2)。 

在房地产融资活动持续了很长一段时间之后,在可预见的未来,二级市场的重大机遇似乎已经准备就绪(见图 3)。由于这些基金的任期即将结束,许多普通合伙人可能希望进行资本重组。由于任何房地产资产都可能成为资本重组或二级候选资产,因此市场的潜在规模是巨大的。

图 1:房地产二级交易量显着增长

房地产二级交易量显着增长
资料来源:Greenhill、Evercore,2020 年 6 月。

图 2:私募股权继续主导二级市场

2020年二级交易

私募股权继续主导二级市场
资料来源:Setter Capital“2020 财年成交量报告”。

图 3A:强大的筹款推动了房地产二级市场

强大的筹款推动了房地产二级市场

图 3B:预计的房地产基金到期日

预计房地产基金到期日
来源:Preqin; Landmark, Park Madison, Brookfield 预测。
房地产二级市场的机会比比皆是

GP主导的资本重组的兴起

LP 主导的交易是更传统的二级交易类型。它们涉及从希望在基金终止前清算的 LP 出售基金权益。传统的二级机构为这些 LP 提供流动性(例如,为了满足资本限制),允许他们提前锁定收益和/或为他们提供一种减少对资产类别的过度分配的方法。

另一方面,购买这些次要权益的bet9九州体育下载者有可能以有吸引力的估值、J 曲线缓解、更高的当前收入、更短的bet9九州体育下载回收期和更大的多元化获得高质量资产。对二级市场的敞口还可以广泛地增强防御性、风险调整后的房地产bet9九州体育下载方法。

GP 主导的交易是一种较新的现象。 GP-led 是一个广泛的类别,包括 GP 可以为自己或其bet9九州体育下载者基础产生流动性的多种方式,包括资本重组、要约收购和分拆。 

图 4:GP-Led 在二级市场的份额越来越大

GP-Led在二级市场的份额越来越大
资料来源:Evercore。

图 5:GP 主导的增长似乎将继续

GP 主导的增长似乎将继续
资料来源:bet9九州体育下载公司。

对于 GP 而言,参与二级交易可以带来多项好处。它可以让他们: 

  • 加速流动性和锁定 LP 的收益 
  • 将战略和/或长期bet9九州体育下载者添加到他们的bet9九州体育下载者基础中 
  • 保留他们的许多最佳资产,同时实现额外的优势 
  • 为新的或后续bet9九州体育下载获得新资金
  • 为他们的 LP 提供更多定制化的解决方案

GP 主导的交易还可以为主要和次要 LP 带来多项好处,例如:

  • 重置基金的经济状况,以更好地使 GP 的利益与 LP 的利益保持一致
  • 在bet9九州体育下载或锁定收益的早期实现回报
  • 产生流动性
  • 管理或重新平衡他们的bet9九州体育下载组合
  • 瞄准难以直接购买的优质资产
  • 转入由 GP 主导的资本重组

由于这些好处,GP主导的交易近年来在整个二级市场中的份额更为突出。预计 2020 年由 GP 主导的资本重组将占整个二级市场的 50%,高于 2019 年的 32%——bet9九州体育下载预计这一趋势将持续(见图 4 和图 5)。

为什么现在?

宏观事件——例如全球金融危机——往往会刺激更大的二级市场活动。 COVID-19 危机似乎是最新的催化剂,将 GP 主导的资本重组推向了房地产二级市场的顶端,因为许多 GP 不得不改变其酒店、零售和办公资产的退出计划。

然而,“为什么现在”这个问题的最佳答案可能是全科医生思维的演变。虽然 GP 过去只寻求对最糟糕的资产进行资本重组,但现在他们主要是为了最好的资产而这样做。换句话说,即使市场特别强劲,GP 也可能希望引入新资本,让自己有更多时间来处理具有显着额外价值创造潜力的资产,尤其是在需要数年时间聚合的bet9九州体育下载组合的背景下。 

目前,bet9九州体育下载看到各种类型的二次交易出现的原因有很多。一些有限合伙人可能只是想重新平衡他们的bet9九州体育下载组合——例如,减少他们对房地产私募股权的分配。bet9九州体育下载还看到二级作为事件驱动的机会主义bet9九州体育下载出现,其中可能涉及五六年前bet9九州体育下载房地产基金并正在寻找退出机会的有限合伙人(通常是高净值bet9九州体育下载者)。在许多情况下,他们愿意以低于内在价值的价格出售,通常是向机构bet9九州体育下载者出售。 

最后,在 COVID 影响商业计划、导致 LP 基础、战略或资本分配中断的情况下,机会也会出现。在这里,这些基金正在寻求机构资本、深厚的行业关系以及构建或运营经验,以帮助他们实施业务计划。

房地产二级市场的机会比比皆是

管理复杂性

房地产二次交易的类型千差万别。它们可能涉及从现有机构或高净值bet9九州体育下载者那里收购私人持有的资产(全部或部分)或购买房地产基金权益。 

他们可以采用多种法律结构,包括混合封闭式基金、独立账户、合资bet9九州体育下载、房地产bet9九州体育下载信托基金、运营公司和开放式基金。因此,对于那些希望bet9九州体育下载于二级的人来说,舒适和复杂的经验是一个优势。

GP 主导的资本重组的兴起也凸显了在这些交易中需要更专业的合作伙伴。例如,这些交易往往涉及单一资产或高度集中的bet9九州体育下载组合。具备承销能力和bet9九州体育下载专业知识以进行必要尽职调查的bet9九州体育下载者可能会在bet9九州体育下载的剩余期限内为关系增加价值。 

前路漫漫

虽然绝大多数二级公司都在私募股权领域,但房地产和基础设施等领域正在增长。这一点,连同它们的潜在好处——例如加速流动性、锁定收益和价值创造机会——意味着bet9九州体育下载相信从这里开始二级市场将有很长的路要走。对于 GP 主导的细分市场而言尤其如此。 

随着市场变得更加复杂,bet9九州体育下载认为bet9九州体育下载者应该考虑更新的交易类型,让他们能够获得优质资产。考虑到 GP 主导的资本重组和其他次级资产可能带来的潜在好处,bet9九州体育下载认为最好的方法是继续专注于尽职调查。

尾注:

1. 2008年1月1日至2019年12月31日期间的先秦。
2.先秦。
3.先秦。

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